インターネットなどで物件情報を収集する際や不動産会社に相談する時には  
ご自身の希望する条件が明確なほど、住みかえはスムーズに進みます。  
現在のお住まいで改善したい点、住みかえ先の夢や希望、
暮らし方などをご家族でじっくり話し合い 、住みかえの目的や条件を整理しましょう!  

  
《不動産売却の概要》   

住宅や土地などの不動産売却は、専門家の仲介業者に依頼するのが一般的です
仲介業者は法律を遵守し、物件の成約にむけて営業活動をします 不動産取引全般に言えることですが、
我国では適性かつ公正な取引を担保するために、宅地建物取引業法や各種法律、
国土交通省のガイドラインなどで、詳細に至るまで規則や取り決めがなされています。

仲介業者が法の精神に則り消費者保護の立場で営業活動を行えば、結果にさほど極端な違いは
起きないようになっています。 特に不動産売却においては、一つの業者に依頼すれば、広域に物件情報が
流れる流通機構も整備されています。 それらの情報はほとんどの不動産業者で共有する情報となり、
不動産業者全体で購入希望者を探すことができるようになっています。    

 
《媒介契約の種類》   

不動産業者に売却依頼をする時には、宅地建物取引業法により「媒介契約」を書面で締結する事になっています  

媒介契約には    
1)専属専任媒介契約     2)専任媒介契約      3)一般媒介契約     の3種類があります。     

*一般媒介契約には明示型と非明示型があります   
*タイプ別の特徴・概要を表にしてありますので参考にしてください  → Click       


《不動産売却 査定価格の仕組み》   

宅地建物取引業法で、媒介契約書には媒介価格を記載する事とし、
業者が価格に関して意見を述べる場合には「合理的な根拠」を示して説明しなければならない事になっています
 そのため、不動産業者は(財)不動産流通近代化センター作成の「価格査定マニュアル」などを利用しています。

 ただし、市場や情勢の変化などで相場も変動します。
そのような場合は、媒介価格の変更のケースも出てきますが、業者は根拠を示して助言しなければ
いけないことになっています また、売却依頼者の事情によって媒介価格は変動することもあります。     


《指定流通機構に登録して早期成約》   

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は 「国土交通大臣指定不動産流通機構」に
情報を登録することが義務付けられています この指定流通機構には全国のほとんどの不動産業者が
参加しており 登録された情報を元に、多くの不動産業者が買主を探す活動をすることができるようになっています。

つまり、1社に依頼することによって、全国で約12万の業者が仲介活動に参加し
早期の成約が可能になるシステムが構築されているわけです。 住宅の買い替えは、
今住んでいる家を売却して新居を購入するという、2つの作業を同時に行わなければいけません。
売却資金を購入資金の一部に充当したりする場合や、旧物件のローンが残っている場合などでは
綿密な資金計画を立てないと思わぬ事態を招くことにもなりかねません。
特に売却価格については、自分の腹積もりではなく、専門家に相談することが必須です。  

自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく左右されますし
売主側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です
買い替え成功の第一歩は希望価格で資金計画を立てず、業者に相談して査定してもらう事だと考えてください


また、売りと買いのタイミングも重要です。

「買い」が先行して「売り」が遅れますと、最悪のケースでは新居の購入を諦めないといけなくなります。
逆に「売り」が先行し、「買い」が遅れますと、新居の引渡しまで賃貸アパートでの暮らしを
余儀なくさせられたり 元の家に家賃を払って住まわせてもらったりしなくてはいけなくなります。    

このような事態を避けるためには、まず業者に「買い替え」であることを話して
できるだけ一つの業者に「売り」と「買い」を依頼したほうがいいでしょう。

つまり、「売り」に伴うローン残債の返済・抵当権抹消の手続き、あるいは引渡し時期の特約など
「買い」に伴うの手付け金の支払い・買い替え特約等の設定など
プロにできるだけのリスク回避策を 講じてもらいながら進めることが必要だからです。

それでも実際には、旧物件の売却が思い通り進まずに新物件の売買契約直前になっても
まだ売れないといったケースもあります。一般的にこの場合には、新物件の購入資金が不足になりますから
新物件の売買締結の日までに頭金だけでも金融機関から別途借り入れる必要が生じます。
このような特殊な資金に応じる短期のローンは「つなぎ融資」と呼ばれることが多いですが
扱ってない金融期間もありますので注意が必要です。
できるだけつなぎ融資を利用しないですむようにする事が望ましいと言えますが、前もって金融機関に
扱っているかどうかを確認したり、その可能性がゼロではない事も伝えておくといいと思います。    
また、旧物件の売却代金が予定より低くなってしまい
最初に予定していた旧物件の抵当権の完全抹消ができなくなることも考えられます。

の場合、不足資金を自己資金で賄えればよいのですが、
そうでない場合には残債完済用の特殊なローンを借りて残債完済資金を調達し、旧物件の抵当権を
完全に抹消するという手もあります。 このような残債完済用の特殊なローンは、都市銀行や
一部の地方銀行でありますが 審査基準等も複雑でかなり厳しいものとなっています。
 
「つなぎ融資」にしろ、残債完済用ローンにしろ、新規物件の住宅ローンと二重ローンの関係に なりますので
融資する銀行からすると、十分な年収と返済能力を厳しく審査する必要があります。  


いずれにしましても、住まいの住替え(買い替え)は     
親身になって相談に乗ってくれる不動産業者の存在が、必要不可欠といえるでしょう。

そして、時間的に余裕を持ち、柔軟な計画で望むことが必要です!

また、住みながら売却活動をするより、空き家にしてから売却活動をする方が
有利な面もありますので、 十分検討を重ねてから行動に移すと良いでしょう。  



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  どのような事でも、お気軽にご相談ください!!

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